Die Linken haben mit rund 25 % die Wahl in Berlin mit Abstand am besten abgeschnitten. Ein wesentlicher Punkt ihrer Wahlversprechnungen ist die verringerung der Miete mithilfe von Enteignungen von großen Immobilienkonzerne.
Es gibt jedoch gleich mehrere Argumente die für ein grandioses scheitern der linken Enteignungspläne sprechen. Vor allem die geringere Bezahlung als es dem Marktwert entsprechen würde macht erhebliche Probleme. Diese Argumente möchte ich hier in Blöcken nachgehen und im Abschluss des Blogs ein Fazit ziehen.
Sanierungs- und Reparaturkosten: Wenn alle Kosten zusammengezählt werden, dann kann man von 20 % der Kaltmiete ausgehen. Bei großen Wohnblöcken vielleicht nur 15 %, bei Einfamilienhäusern 25 %. In diesen Kosten sind aber auch die Positionen eingerechnet, die nur alle paar Jahrzehnte anfallen. So sollten die Bäder alle 35 - 50 Jahre grundsaniert werden (kostet aktuell ca. 20 - 25.000 €). In demselben Zeitraum sollten die Fenster ersetzt werden. Heizung sollte aktuell alle 30 - 35 Jahre erneuert werden, Fassade, Dach, Balkon, Fußbodenbelag (alle 10 - 15 Jahre), Treppenhaus, etc.
Das Problem sind Sanierungs- oder Renovierungsstaus. Wenn also versucht wird, Geld zu sparen, indem man fällige Sanierungen hinausschiebt. Damit kann man über einen gewissen Zeitraum (10, max. 20 Jahren) die Kosten rausschieben, aber wenn man das übertreibt, kann man sich viel kaputt machen. Der Wert der Immobilie sinkt und gleichzeitig können sehr hohe Kosten zusätzlich entstehen. Insbesondere wenn Feuchtigkeit im Spiel ist.
Gerade Vonovia, einer der großen Immobilenkonzerne, der von den Einteignungen betroffen sein wird, ist schon lange dafür bekannt, Sanierungen vor sich her zu schieben. Ein Käufer wird also von sehr hohen Kosten überrascht werden.
Diese Kosten sind für viele unbekannt. Gerade Laien, die sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, werden von diesen Kosten meist überrascht. Böse überrascht. In meiner Nähe wird gerade ein Wohnblock saniert. Wegen der Kosten müssen viele Eigentümer ihre Wohnung verkaufen, weil sie das Geld nicht haben. Die Makler verschweigen diese Kosten, bzw. wissen selbst davon nichts.
Verwaltungskosten: Das liegt aktuell bei 30 - 40 € pro Monat pro Wohnung. Klingt viel, aber ist zuwenig. Das entspricht ca. 6 - 8 Arbeitsstunden pro Jahr. Darin inbegriffen sind Betriebskostenabrechnungen, Hausgeldabrechnungen, Prüfung der Mietzahlungen und Betriebskosten. Begehungen und Überwachung des Hauses und Wohnungen. Beauftragung der Handwerker für Sanierungen und Reparaturen, deren Überwachung.
Die Verwaltung ist die Schnittstelle zwischen Mieter, Vermieter und Handwerker.
Das Problem sind schwierige Sanierungen, bei der die Ursache unklar ist und vor allem die psychologische Spielchen.
Es gibt leider immer menschliche Probleme zwischen Bewohner, Eigentümer und Verwalter. Ein kleines Beispiel: Im Erdgeschoss wohnt eine Familie mit 17 jährigen Jungen. Darüber wohnt eine Familie mit 7 und 10 jährigen Söhnen. Der 17 jährige klingelt nun mehrfach früh morgens bei der darüber wohnende Familie und schreit diese an. Ihn stört wohl der Krach darüber, aber ich vermute eher, dass er von seinen Eltern aufgehetzt wurde. Jetzt muss der Verwalter oder Vermieter sich mit der Situation auseinander setzen. Ein anderer Fall ist ein älteres Ehepaar, aus deren Wohnung es sehr stark nach Fäkalien riecht. Gepsräche und die Adresse der dafür zuständige Caritas hat nichts geholfen. Es folgten Abmahnungen und schließlich die Kündigung. In dem Moment wo Nachbarn in ihrer Nutzung ihrer Wohnung beeinträchtigt werden, müssen Verwalter und Vermieter einschreiten. Genau dieser psychologische Faktor nimmt einen erheblichen Teil der Zeit ein.
Aktionäre / geringere Bezahlung: Die geplante geringere Bezahlung als Marktwert, wird massive Schwierigkeiten mit den Aktionären und sogar mit Staaten bringen. Denn nicht nur Investoren wie BlackRock, sondern auch der norwegische Rentenfonds haben in deutsche Immobilienkonzerne investiert. Das gibt massive internationale Verwicklungen und wird zu sehr langen, sehr teuren und sehr aufwendige Prozesse führen. Bei einem Streitwert in Milliardenhöhe, kann man mit Kosten von mehrere hundert Millionen rechnen. Diese Kosten werden die unterlegene bezahlen müssen. Und das wird mit großer Sicherheit die Stadt Berlin sein.
Banken / geringere Bezahlung: Neben den Aktionäre sind auch die Banken betroffen. Auch diese sind immer mit im Boot. deren Schaden dürfte wohl bei mehrere hundert Millionen liegen, was zu einem Bankensterben führen wird - wenn nicht wieder der Staat die Banken retten wird.
Grundrechte: Im Grundgesetz, Artikel 14 Abs. 3 GG steht folgendes:
"Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen." - Link -
Es ist inzwischen allgemeiner Konsens unter den Verfassungsrechtler, dass eine Enteignung von Wohnungen aus politischen Zielen nicht möglich ist. Eine nur teilweise Entschädigung würde sogar gegen mehrere Gesetze verstoßen.
Fazit: Sanierungen und Verwaltung von Immobilien sind hochprofessionell und sparsam. Trotzdem sind die Rendite bei Vermietung derzeit schlechter als eine gewöhnliche Bankeinlage. Eine Verbilligung der Miete ist daher nicht möglich.
Eine Enteignung bei Zahlung eines korrekten Marktwertes würden die Aktionäre, Banken und Immobilienkonzerne derzeit sicherlich begrüßen. Aber eine geringere Zahlung wird für Berlin unglaublich teuer werden. Berlin wird nicht nur die eingesparte Summe zahlen müssn, sondern auch die Zinsen (9 % über Basiszinssatz, aktuell 10,92 %) und die Anwalts- und Gerichtskosten. Dafür reicht der Länderfinanzausgleich nicht. Berlin ist dann Pleite.
Rechtlich unzulässig.
Ergebnis: Keine Wirkung auf den Wohnungsmarkt.
Keine Wohnung wird zusätzlich gebaut werden.
Extrem hohe Folgekosten.
Folge: Jeder sieht, dass die Linken Schwachköpfe sind.
